Od 1 stycznia 2027 r. stawka ryczałtu od najmu będzie zależeć nie tylko od wysokości przychodu, ale też od tego, komu wynajmujesz. Jeśli najemcą jest Twoja spółka albo firma kogoś z rodziny, nadwyżka przychodu ponad 100 000 zł zostanie opodatkowana stawką 15% zamiast 12,5%.
Zmiana wynika z nowelizacji uchwalonej przez Sejm 22 października 2026 r. Wyjaśniamy, kogo dotyczy, ile realnie kosztuje i co warto sprawdzić przed końcem roku.
W skrócie
Najważniejsze informacje
- Do 100 000 zł przychodu rocznie: bez zmian, 8,5%.
- Nadwyżka od podmiotu powiązanego: 15% zamiast 12,5%.
- Najem dla niezależnego najemcy: stawki bez zmian.
- Zakres: najem prywatny i najem w ramach działalności opodatkowanej ryczałtem.
- Koszt zmiany: 2,5% od nadwyżki, np. 1 100 zł rocznie przy czynszu 12 000 zł miesięcznie.
- Planowane wejście w życie: 1 stycznia 2027 r.
Stawki ryczałtu od najmu od 2027 roku
Dziś przychody z najmu rozlicza się ryczałtem według dwóch stawek: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Od 2027 r. przy nadwyżce pojawi się trzecia stawka, zarezerwowana dla najmu na rzecz podmiotów powiązanych.
Najemca niepowiązany
- 8,5% do 100 000 zł
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
- bez zmian w 2027 r.
Najemca powiązany
- 8,5% do 100 000 zł
- 15% od nadwyżki ponad 100 000 zł (dziś 12,5%)
- nowa stawka od 2027 r.
Ważne: limit 100 000 zł liczy się od łącznych przychodów ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości, a nie osobno dla każdego lokalu. Wyższa stawka obejmie zarówno najem prywatny, jak i najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. Dotyczy tylko nadwyżki, a nie całego przychodu.
Kto jest podmiotem powiązanym?
Ustawa o PIT uznaje za powiązane m.in. podmioty, z których jeden wywiera znaczący wpływ na drugi, a także osoby połączone bliskimi więzami rodzinnymi. W praktyce najczęściej chodzi o trzy sytuacje.
Twoja spółka
Masz co najmniej 25% udziałów lub praw głosu w spółce, która jest najemcą, albo faktycznie wpływasz na jej kluczowe decyzje.
Rodzina
Najemcą jest małżonek albo krewny lub powinowaty do drugiego stopnia, np. rodzic, dziecko, rodzeństwo czy teściowie.
Firma bliskiej osoby
Najemcą jest spółka lub firma, którą kontroluje ktoś z Twojej najbliższej rodziny, np. brat z większością udziałów.
Przykład: pan Andrzej i lokal na parterze kamienicy
Pan Andrzej ma lokal usługowy, który wynajmuje spółce z o.o. W spółce ma 60% udziałów, więc spółka jest jego podmiotem powiązanym. Czynsz wynosi 12 000 zł miesięcznie, czyli 144 000 zł rocznie.
W 2026 r.
- 8,5% od 100 000 zł: 8 500 zł
- 12,5% od nadwyżki 44 000 zł: 5 500 zł
Razem: 14 000 zł ryczałtu
W 2027 r.
- 8,5% od 100 000 zł: 8 500 zł
- 15% od nadwyżki 44 000 zł: 6 600 zł
Razem: 15 100 zł ryczałtu
+1 100 zł rocznie
Gdyby pan Andrzej wynajmował ten sam lokal niezależnej firmie za ten sam czynsz, nadal płaciłby 14 000 zł. Różnicę tworzy wyłącznie powiązanie z najemcą.
Ile więcej zapłacisz przy innym czynszu?
Dodatkowy podatek to 2,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł. Tak wygląda różnica rocznie przy kilku poziomach czynszu od podmiotu powiązanego.
+500 zł
120 000 zł rocznie
Czynsz 10 000 zł miesięcznie. Ryczałt wzrośnie z 11 000 zł do 11 500 zł.
+1 100 zł
144 000 zł rocznie
Czynsz 12 000 zł miesięcznie, jak u pana Andrzeja. Ryczałt wzrośnie z 14 000 zł do 15 100 zł.
+2 500 zł
200 000 zł rocznie
Ryczałt wzrośnie z 21 000 zł do 23 500 zł.
+5 000 zł
300 000 zł rocznie
Ryczałt wzrośnie z 33 500 zł do 38 500 zł.
Co warto sprawdzić przed 2027 rokiem?
- Czy najemca jest powiązany. Sprawdź strukturę udziałów, kto faktycznie kieruje spółką i czy najemcą nie jest firma członka rodziny.
- Łączny przychód z najmu. Zsumuj czynsze ze wszystkich umów. Jeśli razem nie przekraczasz 100 000 zł rocznie, zmiana Cię nie dotyczy.
- Czy czynsz jest rynkowy. W transakcjach z podmiotami powiązanymi warunki powinny odpowiadać tym, jakie ustaliłyby niezależne strony. Sztuczne obniżenie czynszu, żeby zmieścić się w limicie, może zostać zakwestionowane przez organ podatkowy.
- Najem w działalności na innych zasadach. Przy lokalu użytkowym warto porównać ryczałt z rozliczeniem najmu w działalności według skali lub podatkiem liniowym. Wtedy można odliczać koszty i amortyzację lokalu niemieszkalnego, ale dochodzi składka zdrowotna i pełniejsza ewidencja. O tym, czy najem jest prywatny, czy firmowy, decydują jednak okoliczności, więc taką zmianę trzeba przeanalizować indywidualnie.
Licencje i znaki towarowe: 17% od pierwszej złotówki
Ta sama nowelizacja wprowadza stawkę 17% od przychodów z umów dotyczących własności intelektualnej, np. licencji lub dzierżawy znaku towarowego, zawartych z podmiotem powiązanym. Dziś takie przychody są opodatkowane jak najem, czyli 8,5% i 12,5%. Wyjątkiem są utwory chronione prawem autorskim.
Stan na 4 listopada 2026 r.
Ustawa czeka na decyzję Sejmu
Sejm uchwalił nowelizację 22 października. Senat 27 października wprowadził do niej trzy poprawki, ale nie dotyczą one stawek ryczałtu od najmu. Teraz poprawkami zajmie się Sejm, a potem ustawę podpisuje albo wetuje Prezydent. Planowany termin wejścia w życie to 1 stycznia 2027 r.
O zmianach w limicie ryczałtu dla przedsiębiorców piszemy w artykule Niższy limit ryczałtu od 2027 roku.
Najem w 2027 roku ze Spec Tax Group
Pomagamy właścicielom nieruchomości policzyć, ile zmiana będzie ich kosztować, i sprawdzić, czy obecny sposób rozliczania najmu nadal się opłaca. Rozliczamy najem prywatny i najem w działalności, zdalnie dla klientów z całej Polski. Poproś o bezpłatną wycenę lub zadzwoń: 883 929 381.
Stan prawny na 4 listopada 2026 r.: ustawa uchwalona przez Sejm i przyjęta z poprawkami przez Senat, przed rozpatrzeniem poprawek przez Sejm. Treść ma charakter ogólny i informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.